TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ekonomi ve kentsel gelişim üzerinde yol gösterici bir etkiye sahip olan, gerçek şubenin atar damarı ortasında yer alan ve birçok firmayı bünyesinde barındıran organize sanayi bölgeleri (OSB) ile ilgili güncel bir araştırma hazırlamıştır.
Son yıllarda endüstriyel yapılara olan talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya göre, bu gelişmenin hem arsa satış değerlerini hem de fabrika kiralama fiyatlarını etkilediğine değinildi. Yıllık kira artışlarında ise yüzde 189’luk artışla Adana birinci, yüzde 176’lık artışla İzmir ikinci, yüzde 175’lik dilimde Manisa üçüncü oldu. Kira artış oranının en düşük olduğu il %81 ile Denizli olurken, 31 OSB’nin ortalama kira artış oranı yüzde 111 oldu.
Adana en çok artışın olduğu bölge
Fabrika kiralarındaki artışta, arsa tahsislerinin tamamlanmasıyla birlikte sınırlı fabrika arz ve talep artışının önemli rol oynadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlenen ciddi artış nedeniyle baz etkisinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin ağırlıklı olarak malikler tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlı kalabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreci ile birlikte başta Marmara Bölgesi olmak üzere talep artışı 2021 yılının prestiji ile bu bölgedeki fiyatları diğer bölgelere göre daha fazla yükseltmiştir. seviyeleri bu bölgede bulunur. Adana, İzmir ve Manisa’nın lojistik avantajları doğrultusunda daha fazla talep aldığını ve diğer OSB’lerin bulunduğu illerden olumlu ayrıştığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az olduğu il yüzde 81 ile Denizli olurken, Adana yüzde 189 ile kira artışının en fazla olduğu bölge olarak öne çıkıyor.
OSB’lerde yıllık arsa fiyatı artışı yüzde 117 oldu
Gayrimenkulün piyasa değerinin yatırımın bir yıllık kira bedeline bölünmesiyle geri dönüş süresinin hesaplanabileceğini anlatan Maya, OSB’lerde ortalama geri ödeme süresinin 2022’de 16,6 yıl iken 2023’te 18 yıla ulaştığına dikkat çekti.
İnşaat maliyetlerinin artması ve endüstriyel yapılara olan talebin artmasının geri dönüş sürelerinde de artışa neden olduğunu belirten Maya, “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş süreleri 14,5-17,5 yıl arasında iken, diğer bölgelerde geri dönüş süreleri 10-20 yıl arasında iken, diğer bölgelerde geri dönüş süreleri kısalıyor. Karadeniz’de 17-21 yaş arasında değişiyor gibi görünüyor. . Arsa fiyatlarının doluluk oranının yüksek olması ise arsa arzının sınırlı olması ve talep artışından olumlu etkileniyor. Arsa değeri artışlarında en değerli itici güç İzmir ve Manisa gibi illerdeki talep artışı olurken, Kayseri ve Adana’daki baz değerlerin düşük olması da güçlü artış oranlarında etkili oluyor.
Daha yerleşik bir pazara sahip olan ve satış birim değerleri yüksek olan İstanbul’da, kısmen ortalamanın altında artış oranları görülmektedir. Arsa değerindeki artışın kira bedelindeki artışla uyumunu da piyasanın sağlıklı bir şekilde ilerlediğinin bir göstergesi olarak değerlendirebiliriz. OSB’lerde yıllık arsa fiyat artışına baktığımızda ortalama yüzde 117 görüyoruz. Yıllık arsa değeri artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana öne çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde artış olması da dikkat çekiyor.
Doluluk oranı yüksek bölgelerde talep artıyor
Doluluk oranlarının yüksek olduğu organize sanayi bölgelerinde talebin de yüksek olduğuna değinen Maya, düşük doluluk oranlarının doğrudan talebin olmadığı anlamına gelmemesi gerektiğini söyledi. Yeni kurulan veya yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde düşük doluluk oranlarının gözlemlenebildiğine işaret eden Maya, “OSB’lerin 8’i dışında hepsinde doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde. Yüksek doluluk oranı, ileriki dönemlerde alternatif bir bölge oluşturulmaması durumunda kira değerlerinin yukarı yönlü artışını destekleyecektir.
Öte yandan, İzmir örneğindeki düşük doluluk oranlarına rağmen kiralardaki güçlü artış, bölgeye olan talebin arttığının en bariz göstergelerinden biridir. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı hızla artarak 14’e ulaşmış olsa da doluluk oranlarının diğer bölgelere göre nispeten düşük olması dikkat çekiyor. Bölgedeki diğer illerdeki yüksek doluluk oranları ve daha düşük kira fiyatları bölgeyi olumlu yönde etkileyebilir. Bu sayede kapasitenin gerçek yönetimi değer kazanıyor.”
